Оренда у ФОП: як мінімізувати податкові ризики

Базовий пакет — це ще не все

Стандартна ситуація: підприємство уклало договір оренди нерухомості з ФОП, оформило акт приймання-передачі приміщення, а факт надання послуг оренди щомісяця підтверджується актами. Здавалося б, повний комплект. Але для мінімізації ризиків цього недостатньо — варто додатково подбати про два документи, які часто випускають з уваги.

Витяг з реєстру речових прав на нерухомість

Якщо з договору оренди випливає, що приміщення перебуває в приватній власності ФОП-орендодавця, підприємству-орендарю варто отримати копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджує це право власності. Це знімає питання про сам факт наявності майна, яке передається в оренду, і мінімізує як господарські, так і податкові ризики.

Форма №20-ОПП: з двох сторін одразу

Другий важливий документ — Заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням, форма №20-ОПП. Вона підтверджує факт використання нерухомого майна у власній підприємницькій діяльності підприємця.

Тут є важливий нюанс, який часто упускають: орендар та орендодавець повинні подавати форму 20-ОПП обоє, а не лише власник майна. Орендодавець-ФОП подає цю форму щодо об’єкта, який передає в оренду. Але й підприємство-орендар зобов’язане подати ту саму форму — протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення чи “відкриття” об’єкта, тобто в конкретній ситуації оренди — протягом 10 днів з дня оформлення акта приймання-передачі.

При цьому щодо орендованого об’єкта в формі №20-ОПП зазначаються конкретні коди: у графі 14 (стан об’єкта оподаткування) — код 8 “Орендується”, а вид права на об’єкт оподаткування — код 8, право короткострокового користування, оренди або найму. Саме на цей аспект податковий орган звертає увагу під час перевірок.

Що каже судова практика

Кілька свіжих судових рішень прямо підтверджують: наявність цих документів — вагомий аргумент у спорах з податковою щодо реальності операцій.

Постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 27.05.2025 у справі №460/5607/24. Суд врахував, що для здійснення господарської діяльності підприємець має відповідну матеріально-технічну базу — виробничу будівлю та цех в приватній власності, підтверджені витягом з Державного реєстру речових прав, про що подано форму 20-ОПП. При цьому суд окремо наголосив: несвоєчасне відображення деяких основних засобів у формі 20-ОПП не свідчить про їх відсутність чи невикористання в попередніх періодах — тобто формальна затримка з поданням форми не є фатальною, якщо є інші докази.

Постанова Верховного Суду від 19.02.2025 у справі №420/11599/24. Тут суд аналізував, як податковий орган намагався використати дані форми 20-ОПП іншого, непов’язаного з позивачем підприємства як аргумент проти реальності господарських операцій — і визнав такий підхід необґрунтованим.

Постанова П’ятого апеляційного адміністративного суду від 11.07.2023 у справі №420/17126/22. Компанія орендувала транспортні засоби — вантажні сідлові тягачі та автоцистерни — у двох різних ФОП за окремими договорами оренди. Стосовно всіх орендованих активів підприємство подало податковому органу форму 20-ОПП, і саме сукупність цих документів разом з іншими доказами (штатний розпис, ліцензії, документи по контрагентах) дозволила суду визнати операції реальними та скасувати відмову податкової в реєстрації податкових накладних.

Показово, що в цій справі податкова взагалі не змогла чітко пояснити, чому саме відмовляє в реєстрації накладних — рішення визнали таким, що не відповідає критеріям чіткості й зрозумілості акта індивідуальної дії. Суд додатково спирався на практику ЄСПЛ щодо принципу “належного урядування”: державні органи зобов’язані діяти прозоро, обґрунтовано і мінімізувати ризик помилок у рішеннях, які впливають на майнові права осіб.

Постанова Третього апеляційного адміністративного суду від 16.01.2025 у справі №160/20508/24. Ще один приклад, де для двох різних об’єктів оренди — відкритого складу з майном і комплексу будівель і споруд — за кожним договором були оформлені акти приймання-передачі та подані відповідні форми 20-ОПП з реєстраційними номерами. Саме цей повний пакет документів слугував доказовою базою реальності орендних відносин.

Список документів для оренди у ФОП

Узагальнюючи судову практику, мінімізувати ризики оренди у ФОП здатні такі документи:

• договір оренди;
• акт приймання-передачі орендованого майна;
• акт наданих послуг оренди (щомісячний або за іншим погодженим періодом);
• витяг з Держреєстру про право власності ФОП на нерухомість;
• форма №20-ОПП, подана підприємством про орендоване майно;
• форма №20-ОПП, подана самим ФОП про майно, передане в оренду.

Чому важливо не пропустити подання форми з боку орендаря

Найпоширеніша помилка на практиці — вважати, що форму 20-ОПП повинен подавати лише власник майна, тобто орендодавець-ФОП. Але саме відсутність цієї форми з боку орендаря — підприємства — часто стає окремою претензією податкового органу під час перевірки реальності господарських операцій, оскільки саме вона підтверджує факт фактичного використання об’єкта у власній діяльності орендаря, а не лише формальне існування договору.

Висновок: оренда у ФОП

Оренда у ФОП варто розглядати не як формальність, а як реальний інструмент захисту в потенційному спорі з податковою. Стандартного пакету — договору й актів — часто недостатньо: судова практика послідовно підтверджує, що саме витяг з реєстру речових прав та форма 20-ОПП, подана обома сторонами договору, стають вирішальними доказами реальності орендних відносин під час перевірок і подальшого судового оскарження.

Якщо ваша компанія орендує нерухомість чи техніку у ФОП і ви хочете перевірити повноту пакету документів для мінімізації податкових ризиків — юристи YANKIV обговорять з вами ваш запит!