Оренда нежитлового приміщення ФОП на єдиному податку: чи діє ліміт 900 м² при спільній власності
Серед підприємців тримається стійке переконання: якщо будівля більша за 900 квадратних метрів, оренда нежитлового приміщення ФОП на єдиному податку стає неможливою. Власник частки в такому об’єкті часто навіть не заглиблюється в деталі — просто ставить хрест на спрощеній системі або йде реєструвати юридичну особу.
Насправді Податковий кодекс прив’язує обмеження не до будівлі, а до площі, яку ви передаєте в оренду. І коли приміщення належить кільком співвласникам, різниця між цими двома величинами може виявитися вирішальною.
Оренда нежитлового приміщення: три ліміти для платника єдиного податку
Стаття 291 ПКУ містить перелік обмежень, за наявності яких ФОП не може бути платником єдиного податку. Одне з них стосується саме орендної діяльності, причому розділене за типами нерухомості. Підпункт 291.5.3 ПКУ забирає право на спрощену систему у ФОП першої-третьої груп, якщо вони здають в оренду:
- земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара;
- житлові приміщення або їх частини загальною площею понад 400 квадратних метрів;
- нежитлові приміщення, будівлі, споруди або їх частини загальною площею понад 900 квадратних метрів.
Ключове тут — слова «або їх частини». Кодекс говорить не про об’єкт нерухомості як цілісну одиницю, а про площу, яку підприємець фактично передає орендарю. Саме ця деталь і розв’язує ситуацію зі спільною власністю.
Чому площа будівлі та площа вашої частки — різні величини
Цивільний кодекс України допускає, що одне й те саме майно належить кільком особам на праві спільної власності. Так буває і з нежитловою нерухомістю — складськими приміщеннями, виставковими залами, іншими великими об’єктами. І щойно такий об’єкт перетинає позначку 900 квадратних метрів, у кожного співвласника постає одне й те саме запитання.
Часткова і сумісна власність простими словами
Спільна власність буває двох видів. Часткова — коли частка кожного співвласника визначена. Сумісна — коли частки не визначені, а майно належить власникам як єдине ціле.
Що робити, якщо в документах немає окремої цифри по кожному власнику? Закон вирішує це за вас: якщо інше не встановлено законом, договором чи рішенням суду, частки співвласників вважаються рівними. Тобто відсутність визначеної частки не означає, що вам автоматично «приписують» усю площу об’єкта.
Позиція ДПС: рахують частку, а не весь об’єкт
Податкова розглянула саме цю ситуацію і дала роз’яснення: якщо нежитлове приміщення перебуває у спільній власності кількох осіб, для застосування обмеження у 900 квадратних метрів враховується площа частки конкретного співвласника, а не площа всього об’єкта.
Як це виглядає на практиці. Будівля має загальну площу 1 200 квадратних метрів. Особі, зареєстрованій як ФОП, у ній належить частка площею 800 квадратних метрів. Якщо підприємець у межах своєї господарської діяльності здає в оренду саме свою частку, сам лише факт перевищення загальної площі будівлі не позбавляє його права застосовувати спрощену систему.
Контраст тут промовистий: 1 200 проти 800. Перша цифра лякає і зупиняє, друга — та, яка насправді має значення для вашого статусу платника єдиного податку.
КВЕД 68.20: код, без якого конструкція не працює
Розмір частки — не єдина умова. Оренда нежитлового приміщення, як і надання в оренду будь-якого власного або орендованого нерухомого майна, належить до класу КВЕД 68.20. Цей клас охоплює здавання в оренду житлових і нежитлових приміщень, складських приміщень, виставкових залів, земельних ділянок та іншої нерухомості — тобто практично весь спектр орендних операцій із нерухомістю.
ДПС формулює висновок для ФОП другої або третьої групи так: підприємець має право здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, яке перебуває у спільній власності кількох фізичних осіб, навіть якщо загальна площа всього приміщення перевищує 900 квадратних метрів. Умов дві, і працюють вони тільки разом — площа частки, що належить ФОП на праві власності та передається в оренду, не перевищує 900 квадратних метрів, а діяльність здійснюється за КВЕД 68.20.
Здається, що після цього питання закрите. На практиці для другої групи залишається ще один шар вимог.
Відео на тему: 🚫 ФОП анулювали єдиний податок – Верховний суд зупинив це!
ФОП 2 групи: дивіться не тільки на метри, а й на орендаря
Для підприємців другої групи метраж — лише половина завдання. ПКУ висуває окрему вимогу до того, хто може стати вашим орендарем: здавати нерухомість в оренду ФОП другої групи може лише платникам єдиного податку та/або населенню.
Уявіть ситуацію. Частка становить 800 квадратних метрів, КВЕД 68.20 відкритий, документи на спільну власність в порядку — здавалося б, усе бездоганно. А орендар, який пропонує найкращі умови, працює на загальній системі оподаткування. З метражем проблем немає, але вимогу щодо кола орендарів у такому договорі не виконано.
Тому статус майбутнього орендаря розумно з’ясовувати до підписання договору, а не тоді, коли він уже діє і за ним пройшли платежі.
Що перевірити перед підписанням договору оренди
Ситуація зі спільною власністю виглядає складною лише доти, доки ви не розкладете її на прості перевірки. Пройдіться цими кроками до того, як брати на себе зобов’язання перед орендарем.
- Визначте площу саме своєї частки, а не загальну площу будівлі — для обмеження має значення перша цифра.
- Перевірте, чи не перевищує ця частка 900 квадратних метрів, якщо йдеться про нежитлову нерухомість.
- З’ясуйте, чи визначені частки співвласників у документах, — коли їх не визначено, частки вважаються рівними, якщо інше не встановлено законом, договором або рішенням суду.
- Переконайтеся, що діяльність відкрито за КВЕД 68.20.
- Якщо ви на другій групі, перевірте статус орендаря: це має бути платник єдиного податку або населення.
Перші три пункти відповідають на питання, чи взагалі зберігається у вас право на спрощену систему. Четвертий і п’ятий стосуються того, чи правильно ця діяльність оформлена. Пропущений будь-який із них — і ризик виникає не через саму оренду, а через деталь, яку легко було перевірити заздалегідь.
Оренда нежитлового приміщення у спільній власності — саме той випадок, де на кону стоїть саме право працювати на спрощеній системі. Якщо у вас одне конкретне запитання — як рахувати частку або чи підходить конкретний орендар, — зазвичай вистачає експрес-консультації податкового адвоката.
Коли ситуація складніша і ви хочете переконатися, що діяльність, КВЕДи та договори не створюють ризиків для вашого статусу, є сенс замовити бухгалтерсько-юридичний аудит ФОП. А якщо податкова вже поставила під сумнів ваше право на спрощену систему, це робота для судового оскарження анулювання єдиного податку.
Про автора
Богдан Янків
Верифіковано
Рецензовано Михайло Ортинський
Адвокат та підприємець, засновник ЮК YANKIV
Юрист та підприємець з понад 10 роками практики. Спеціалізується на податковому праві, корпоративному консалтингу та захисті бізнесу. Засновник YANKIV та партнер Вчасно.Звіт.
