Дарування нерухомості родичу за кордоном: коли ПДФО 0%, а коли 23%

Чому все залежить не від родинних зв’язків, а від статусу резидента

Інтуїтивно здається: якщо дарувальник і обдарований — мати і син, це найближчий ступінь споріднення, тож податок платити не потрібно. Але насправді ключовим фактором для визначення ставки є не родинний зв’язок сам по собі, а податкове резидентство обдарованого. Саме від цього залежить, застосовується пільга чи ні.

Податковий кодекс визначає резидентство через ієрархію критеріїв (пп. 14.1.213 ПКУ), які застосовуються послідовно, один за одним, доки статус не стане зрозумілим:

1. Місце проживання в Україні — базове правило: резидентом вважається особа, яка має тут місце проживання.
2. Житло в двох країнах. Якщо особа має житло і в Україні, і за кордоном, вона вважається резидентом України за умови, що тут її постійне місце проживання — тобто проживання не менше одного року без прив’язки до конкретної мети (за визначенням статті 4 Митного кодексу України).
3. Центр життєвих інтересів. Якщо постійне житло є в обох державах, вирішальним стає те, з якою країною особа має тісніші особисті чи економічні зв’язки. Важливий нюанс: наявність в Україні сім’ї першого ступеня споріднення (наприклад, матері) або реєстрація як ФОП є достатньою, але не єдиною підставою для підтвердження центру життєвих інтересів саме в Україні.
4. Правило 183 днів. Якщо центр інтересів визначити неможливо, вирішальним стає фактичне перебування в Україні не менше 183 днів протягом податкового року.
5. Громадянство як останній аргумент. Якщо жоден з попередніх критеріїв не дав однозначної відповіді, резидентом визнається громадянин України.

Хто визначає ваш статус — і хто відповідає за помилку

Тут важливий процесуальний момент, який ДПС підкреслила прямо: визначення податкового статусу не належить до повноважень податкової. Обов’язок самостійно визначити свій статус резидента чи нерезидента покладається на самого платника податків, на підставі підпункту «в» пп. 14.1.213 ПКУ.

Але є й зворотний бік цього правила: якщо платник податків помилиться у самовизначенні — або, точніше, якщо контролюючий орган не погодиться з таким самовизначенням під час перевірки, — відповідальність у вигляді штрафів і пені понесе саме платник, а не податкова.

Різниця в оподаткуванні: 0% проти 23%

Об’єктом оподаткування як для резидента, так і для нерезидента є вартість отриманого в дарунок майна (пп. 164.2.10, п. 174.6 ПКУ). Різниця виникає у ставках.

Якщо обдарований — резидент України:

• ПДФО: застосовується нульова ставка, оскільки дарунок отримано від члена сім’ї першого ступеня споріднення — матері (пп. «а» пп. 174.2.1, пп. 14.1.263 ПКУ);
• військовий збір: також 0%, оскільки доходи, які оподатковуються ПДФО за нульовою ставкою, звільняються і від військового збору.

Якщо обдарований — нерезидент України:

• ПДФО: 18% від вартості майна (пп. 174.2.3 ПКУ). Пільга для родичів першого ступеня споріднення для нерезидентів законом не передбачена — вона діє виключно для резидентів;
• військовий збір: 5% від об’єкта оподаткування;
• разом обдарований зобов’язаний сплатити до бюджету 23% від оціночної вартості подарованого майна (п. 174.3 ПКУ).

Тобто той самий подарунок від тієї самої матері може коштувати або нуль, або майже чверть вартості нерухомості — і різниця повністю залежить від того, чи вдасться підтвердити статус резидента України.

Хто фактично контролює сплату податку і чому це стосується нотаріуса

Оформлення договору дарування нерухомості проходить через нотаріуса, і саме він на етапі посвідчення угоди перевіряє документи та контролює сплату ПДФО і військового збору, якщо вони належні до сплати.

Позиція податківців: нотаріус у такій ситуації виступає податковим агентом щодо доходу у вигляді подарунка. Утримати податок безпосередньо він не може, але зобов’язаний проконтролювати його сплату обдарованою фізичною особою і відзвітувати про такий дохід у єдиній звітності з ЄСВ, ПДФО та військового збору.

Тобто сама фізична особа декларувати отриманий подарунок окремо не повинна — це робить нотаріус. Він же понесе відповідальність, якщо не відобразить подарунок у звітності: штраф у 2026 році становить 1020 грн за перше порушення і 2040 грн за повторне протягом року.

Варто зауважити: сама нотаріальна спільнота з таким трактуванням не погоджується. Нотаріальна палата видавала окремий інформаційний лист, посилаючись на успішну судову практику, і наполягає, що статус спеціального суб’єкта, який зобов’язаний подавати інформацію про посвідчені договори відчуження майна (ст. 172–174 ПКУ), відрізняється від статусу податкового агента, а отже до нотаріусів не можуть застосовуватися санкції, передбачені саме для податкових агентів.

Утім, на практиці податкова продовжує наполягати на своїй позиції, тож більшість нотаріусів воліють не ризикувати і вимагають підтвердження сплати податку до посвідчення угоди.

Головна проблема відповіді ДПС: загальні норми без конкретного висновку

У розглянутому запиті платник поставив цілком конкретне питання: чи вважається він, з урахуванням наведених обставин (громадянство, нерухомість в Україні, мати-резидент, самостійно заявлений центр життєвих інтересів в Україні), резидентом для цілей застосування нульової ставки.

ДПС детально виклала загальні норми Кодексу щодо критеріїв резидентства і ставок оподаткування, але не застосувала ці критерії до конкретної описаної ситуації і не дала прямої відповіді на поставлене запитання. Податкова обмежилась нагадуванням, що фізична особа самостійно визначає свій статус.

Формально це коректно — саме так і встановлено законом. Але практично це означає, що платник отримує загальну схему дій, а не гарантію того, як саме податкова оцінить його конкретний випадок під час можливої перевірки.

На практиці це створює реальний ризик. Нотаріус, посвідчуючи договір дарування, вимагатиме документального підтвердження статусу резидента. Сам платник, спираючись на наявність в Україні матері, нерухомості й громадянства, може вважати себе резидентом і претендувати на нульову ставку.

Але гарантій, що податкова погодиться з такою позицією під час подальшої перевірки, немає — а оскільки відповідальність за неправильне самовизначення лягає на платника (і опосередковано на нотаріуса як податкового агента), більшість нотаріусів обирають обережний підхід і вимагають сплати податку за повною ставкою, щоб не ризикувати власним штрафом.

Практичні рекомендації: як обґрунтувати статус резидента

Щоб не втратити право на нульову ставку при отриманні майна від близьких родичів у подібній ситуації, варто діяти за таким алгоритмом.

Перше — зберіть доказову базу «центру життєвих інтересів». Оскільки формальна реєстрація місця проживання в Україні знята, головна мета — довести, що центр життєвих та економічних інтересів усе одно залишається в Україні (пп. «в» пп. 14.1.213 ПКУ). Підтвердженням можуть слугувати:

• документи про наявність нерухомості чи часток у майні на території України;
• довідки про проживання в Україні близьких членів родини (наприклад, матері);
• докази ведення бізнесу в Україні — активна діяльність ФОП, володіння частками в українських компаніях;
• діючі рахунки в українських банках, чинні договори та інші подібні документи.

Друге — скористайтеся правом на самовизначення. Оскільки податкова прямо вказала, що визначення резидентського статусу — прерогатива самого платника, варто підготувати письмову заяву-обґрунтування для нотаріуса з посиланням на конкретні норми ПКУ та додати зібрані докази статусу резидента.

Третє — узгодьте позицію з нотаріусом заздалегідь. Перш ніж укладати угоду, зверніться до нотаріуса, який посвідчуватиме договір дарування, і з’ясуйте, який саме пакет документів буде для нього достатнім для підтвердження резидентського статусу. Це дозволить уникнути неприємних сюрпризів безпосередньо в день підписання угоди, коли час на збір додаткових документів уже обмежений.

Інші актуальні статті про податкове резидентство:

• Податкове резидентство України: хто зобов’язаний платити податки в Україні
• Податкове резидентство: як визначити свій статус
• Хто вважається податковим резидентом України та які наслідки такого статусу?

Висновок про дарування нерухомості родичу за кордоном

Дарування нерухомості родичу, який перебуває за кордоном, може коштувати як нуль гривень податку, так і 23% від вартості майна — і різниця повністю залежить від того, чи вдасться підтвердити статус податкового резидента України для обдарованого.

Формальні родинні зв’язки (навіть найближчого, першого ступеня) самі по собі не гарантують пільгової ставки, якщо особа визнається нерезидентом. Оскільки самовизначення статусу — відповідальність самого платника, а свіжа ІПК ДПС не дає однозначної відповіді для конкретних життєвих ситуацій, готуватися до угоди варто заздалегідь: зібрати повний пакет доказів центру життєвих інтересів в Україні та узгодити позицію з нотаріусом до моменту підписання договору.

Якщо ви плануєте оформити дарування нерухомості родичу за кордоном і хочете заздалегідь оцінити ризики й підготувати доказову базу для підтвердження статусу резидента — звертайтесь до юристів YANKIV!