Податок на здачу нерухомості в оренду 5% з 2027 року: що зміниться для орендодавців

Ставка ПДФО падає з 18% до 5%, але не для всіх об’єктів

Головна зміна стосується звичайних фізичних осіб — не ФОП — які здають в оренду нерухоме майно. Зараз такий дохід оподатковується за загальною ставкою 18% відповідно до пункту 167.1 ПКУ. З 1 січня 2027 року нова редакція підпункту 170.1.5 ПКУ дозволяє скористатись пільговою ставкою 5%.

Але знижена ставка діє не для всіх видів нерухомості. Під пільгу 5% ПДФО оренда нерухомості 2027 підпадають два типи об’єктів: житлова нерухомість — квартири, будинки, дачні та садові будинки, і нежитлова нерухомість — офіси, магазини, склади, готелі, гаражі та подібні категорії будівель. Для решти об’єктів, що формально не потрапляють у ці дві категорії за визначенням Податкового кодексу, ставка залишається на рівні 18%.

Військовий збір нікуди не зникає

Тут криється головний нюанс, який легко пропустити за заголовками про зниження ставки. 5% — це виключно ставка ПДФО. Військовий збір з орендної плати залишається на рівні 5%, як і раніше, оскільки норма про звільнення від збору стосується виключно доходів фізичних осіб від діяльності через цифрові платформи, а не звичайних договорів оренди нерухомості.

Тобто фактичне податкове навантаження для орендодавця складає не 5%, а 10% від суми орендної плати. Наприклад, якщо квартира здається за 20 000 грн на місяць, річний дохід становить 240 000 грн, а сума податків до сплати — 24 000 грн: 12 000 грн ПДФО і 12 000 грн військового збору.

Є й альтернативний варіант для тих, хто здає нерухомість через цифрові платформи як звичайна фізособа: у цьому випадку можна звільнитись від сплати військового збору, але натомість ПДФО складе вже 10% — тобто сукупне навантаження виходить приблизно тим самим.

Оплата раз на рік замість щоквартальних платежів

Ще одна суттєва зміна стосується не суми, а порядку сплати. Зараз власник нерухомості зобов’язаний самостійно рахувати й сплачувати податок щоквартально — протягом 40 календарних днів після завершення кожного кварталу, а потім ще й підсумовувати ці суми в річній декларації.

З 1 січня 2027 року щоквартальна сплата скасовується повністю. Орендодавець подаватиме річну декларацію про майновий стан оренда і сплачуватиме всю суму ПДФО та військового збору один раз за результатами року. У самій декларації потрібно буде відобразити лише дохід від оренди та суми податків з нього — решту доходів декларувати не потрібно, якщо немає інших підстав для декларування. Спеціальних строків саме для орендодавців закон не встановлює, тому діють загальні правила: подати декларацію потрібно до 1 травня наступного року, а сплатити податок — до 1 серпня.

Важливий нюанс лишається незмінним: якщо орендарем виступає юрособа чи самозайнята особа, саме орендар виконує функцію податкового агента — утримує і сплачує ПДФО та військовий збір самостійно. Обов’язок особисто рахувати й сплачувати податок виникає у фізособи-орендодавця лише тоді, коли орендар — звичайна фізична особа без статусу самозайнятої.

ЄСВ із суми орендної плати, як і раніше, не сплачується — Закон №4903 цю норму не змінює.

Чи вигідніше здавати нерухомість через ФОП

Зниження ставки для фізосіб — це хороша новина, але перед прийняттям рішення варто порівняти її з альтернативою, яка існувала й раніше — оформленням ФОП 2 група для оренди нерухомості або ФОП 3 групи.

ФОП 2 групи може взагалі не прив’язувати податок до відсотка від доходу, а платити фіксовану суму єдиного податку незалежно від розміру орендної плати. Обмеження тут — коло орендарів: друга група може здавати нерухомість лише населенню та іншим платникам єдиного податку, а не будь-якому контрагенту.

ФОП 3 групи має значно ширше коло можливих орендарів і платить приблизно 6% сукупно — 5% єдиного податку плюс 1% військового збору. Це нижче за 10% для фізособи без статусу ФОП.

Але в обох випадках є суттєве обмеження — ліміти площі для спрощеної системи. На єдиному податку заборонено здавати в оренду понад 400 кв. м житлової нерухомості, понад 900 кв. м нежитлової нерухомості або понад 0,2 гектара землі. Якщо об’єкт перевищує ці межі, варіант з ФОП відпадає незалежно від вигідності ставки.

Що врахувати перед прийняттям рішення

Перед тим як здавати нерухомість в оренду з 2027 року, варто порахувати конкретну ситуацію за трьома сценаріями: фізособа зі ставкою 10% сукупного навантаження (5% ПДФО + 5% військового збору), ФОП 2 групи з фіксованим платежем незалежно від суми оренди (за умови відповідного кола орендарів), або ФОП 3 групи з приблизно 6% від доходу за ширшого кола контрагентів. Вибір залежить від суми орендної плати, площі об’єкта та того, хто саме виступає орендарем.

Окремо варто пам’ятати про нотаріальне посвідчення договору оренди: якщо договір посвідчується нотаріально, нотаріус зобов’язаний повідомити податкову за адресою орендодавця, а за порушення цього обов’язку сам нотаріус несе фінансову відповідальність за статтею 119-1 ПКУ.

Висновок: податок на здачу нерухомості в оренду сумарно 10 %

Податок на здачу нерухомості в оренду 5% — це реальне зниження ставки ПДФО з 2027 року, але не зниження загального навантаження, оскільки військовий збір у 5% залишається без змін. Фактично фізособа-орендодавець платитиме близько 10% від суми оренди раз на рік замість щоквартальних платежів за старими правилами.

Для власників великих чи комерційних об’єктів варто заздалегідь порахувати, чи не вигідніше оформити ФОП другої або третьої групи — особливо якщо площа нерухомості вписується в ліміти спрощеної системи.

Якщо ви здаєте чи плануєте здавати нерухомість в оренду і хочете порахувати оптимальний варіант оподаткування — юристи YANKIV проконсультують.