Оренда частки нежитлового приміщення: як ФОП зберегти єдиний податок, коли будівля більша за 900 кв. м

Що насправді обмежує Податковий кодекс: площа в оренді, а не розмір будівлі

Будь-який розбір починається з точного формулювання норми. Підпункт 291.5.3 ПКУ не дозволяє ФОП першої–третьої груп бути платниками єдиного податку, якщо вони здають в оренду земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара, житлові приміщення або їх частини загальною площею понад 400 квадратних метрів, а також нежитлові приміщення, будівлі, споруди або їх частини загальною площею понад 900 квадратних метрів.

Зверніть увагу на два моменти. По-перше, кодекс говорить про те, що підприємець здає в оренду, а не про те, чим він володіє або в якій будівлі розташована його частина. По-друге, у нормі прямо згадано «їх частини» — тобто закон із самого початку допускає, що в оренду передається не об’єкт цілком, а його частина.

Простими словами: податкову цікавить площа, яку ви передаєте орендарю. Для нашого складу це означає, що цифра 1 200 сама по собі ще нічого не вирішує. Вирішує інша — та, яку ви реально здаєте.

Спільна власність: як зрозуміти, скільки метрів — ваші

Щоб оперувати «своєю» площею, треба спочатку зрозуміти, яка вона. Тут допомагає Цивільний кодекс: майно може належати кільком особам на праві спільної власності, і така власність буває двох видів. Від того, який із них у вашому випадку, залежить, звідки брати цифру для порівняння з лімітом.

Спільна часткова власність: частка записана в документах

Найпростіший варіант — коли частка кожного співвласника визначена. У нашому прикладі це саме так: 800 квадратних метрів у однієї особи, 400 — у другої. Для розрахунку ліміту ФОП бере свою частку, 800, і порівнює її з порогом у 900. Загальна площа будівлі в цьому порівнянні участі не бере.

Спільна сумісна власність: частки не визначені

Складніше, коли майно належить кільком особам без визначення часток — це спільна сумісна власність. Здається, що в такому разі співвласнику «дістається» вся площа об’єкта. На практиці закон дає інший орієнтир: якщо інше не встановлено законом, договором або рішенням суду, частки співвласників вважаються рівними.

Подивімося, як цей орієнтир працює на складі площею 1 200 квадратних метрів, якщо частки в документах не прописані:

• два співвласники — на кожного припадає по 600 квадратних метрів;
• три співвласники — по 400 квадратних метрів;
• чотири співвласники — по 300 квадратних метрів.

У кожному з цих варіантів частка окремого співвласника менша за 900, хоча будівля в цілому — більша. Водночас рівність часток — лише правило за замовчуванням. Якщо договір між співвласниками або рішення суду встановлюють інший розподіл, рахувати потрібно саме за ним. Тому перед тим, як покладатися на арифметику, перечитайте документи на нерухомість.

Позиція ДПС: для ліміту 900 кв. м рахують частку співвласника

Оренда частки нежитлового приміщення у спільній власності — ситуація, яку податкова розібрала окремо. Головне управління ДПС у Тернопільській області в роз’ясненні від 12 серпня 2026 року зазначило: якщо нежитлове приміщення перебуває у спільній власності кількох осіб, для застосування обмеження у 900 квадратних метрів враховується площа частки конкретного співвласника, а не площа всього об’єкта.

Приклад, який наводить ДПС, майже дослівно збігається з нашою історією. Будівля має загальну площу 1 200 квадратних метрів, а у власності особи, зареєстрованої як ФОП, — частка площею 800. Якщо підприємець у межах своєї підприємницької діяльності здає в оренду саме свою частку, сам факт перевищення загальної площі будівлі не позбавляє його права застосовувати спрощену систему оподаткування.

Висновок ДПС сформульовано для ФОП другої або третьої групи: такий підприємець має право здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, яке перебуває у спільній власності кількох фізичних осіб, навіть якщо загальна площа всього приміщення перевищує 900 квадратних метрів. Умова — площа частки, що належить ФОП на праві власності та передається в оренду, не перевищує 900 квадратних метрів.

Важливо тримати в голові межі цього роз’яснення. Воно стосується випадку, коли ФОП здає в оренду саме свою частку. Якщо орендарю передається площа, що виходить за межі вашої частки, це вже інша ситуація, і переносити на неї висновок ДПС автоматично не варто.

Відео на тему: 🚫 ФОП анулювали єдиний податок – Верховний суд зупинив це!

КВЕД 68.20: друга умова, яку ставить ДПС

Метраж — лише половина умови, за якої оренда частки нежитлового приміщення сумісна зі спрощеною системою. У тому самому роз’ясненні ДПС наголошує: діяльність має здійснюватися за КВЕД 68.20.

Це клас «надання в оренду власного або орендованого нерухомого майна», і він охоплює здавання в оренду житлових і нежитлових приміщень, складських приміщень, виставкових залів, земельних ділянок та іншої нерухомості.

Для власниці частки складу це означає просту річ: перш ніж підписувати договір, переконайтеся, що серед зареєстрованих видів діяльності є саме цей код. Правильна площа частки і відсутній КВЕД — це не «майже виконана умова», а невиконана. Обидві вимоги ДПС називає разом, і працюють вони тільки в парі.

ФОП 2 групи: орендар важить не менше, ніж метри

Повернімося до нашої співвласниці. Її частка — 800 квадратних метрів, КВЕД 68.20 відкритий. Здається, можна підписувати договір. І тут з’являється деталь, про яку часто згадують запізно: вона працює на другій групі, а орендар, який запропонував найкращу ціну, — компанія на загальній системі оподаткування.

ПКУ ставить до ФОП другої групи окрему вимогу: здавати нерухомість в оренду вони можуть лише платникам єдиного податку та/або населенню. З метрами в нашій історії все гаразд, але з таким орендарем вимога щодо кола контрагентів не виконується. Для третьої групи роз’яснення ДПС окремої вимоги до орендаря не називає — саме тому цей пункт варто читати як «для другої групи додатково».

Контраст показовий. Ліміт у 900 квадратних метрів наша героїня проходить із запасом. Договір із конкретним орендарем на другій групі — ні.

Що робити далі — шукати орендаря серед платників єдиного податку чи населення або змінювати модель роботи — залежить від обставин, але з’ясувати статус майбутнього орендаря потрібно до підписання, а не після перших платежів.

Висновок: що змінилося в історії зі складом

Повернімося до бухгалтера з початку статті. Його порада «забути про спрощену систему» будувалася на цифрі 1 200, яка для ліміту не має значення. Значення має 800 — площа частки, що належить ФОП і передається в оренду.

Ця цифра менша за 900, тож сама по собі спільна власність на велику будівлю права на єдиний податок не забирає.

Але на цьому перевірка не закінчується. Потрібен КВЕД 68.20, а для другої групи — ще й орендар із правильним статусом: платник єдиного податку або населення. Лише коли всі три умови виконано, оренда частки нежитлового приміщення не створює ризику для вашої спрощеної системи.

Оренда частки нежитлового приміщення на практиці рідко буває такою простою, як приклад у статті: частки бувають не визначені, співвласників — кілька, а орендарі — з різним статусом. Якщо у вас одне конкретне запитання — як порахувати свою частку або чи підходить конкретний орендар, — його зазвичай закриває експрес-консультація податкового адвоката.

Коли ж хочеться переконатися, що КВЕДи, договори оренди і статус контрагентів не створюють ризику для вашої групи, є сенс замовити бухгалтерсько-юридичний аудит ФОП. А якщо податкова вже поставила ваше право на спрощену систему під сумнів, це завдання для судового оскарження анулювання єдиного податку.